En Brasil, la seguridad jurídica de una compra inmobiliaria depende directamente del tipo de documento que respalda la operación.
Dos términos suelen generar confusión entre inversores extranjeros: la escritura pública y el boleto de posesión.
Aunque ambos se utilizan en transacciones inmobiliarias, sus efectos legales son completamente distintos.
1. Escritura pública: la titularidad plena
La escritura pública de compraventa es el documento que garantiza la transferencia legal de la propiedad en Brasil.
Se firma en cartorio ante un notario autorizado y debe inscribirse en el Registro de Imóveis para que el comprador se convierta oficialmente en propietario.
Es un instrumento con plena validez jurídica, protegido por el Código Civil y la Ley de Registros Públicos.
Solo con la escritura registrada el comprador adquiere todos los derechos de propiedad, incluyendo vender, hipotecar o heredar el inmueble.
2. Boleto de posesión: derecho limitado
El boleto de posesión —también conocido como contrato particular de compra y venta— es un acuerdo privado entre comprador y vendedor.
Se utiliza con frecuencia en operaciones de preventa (inmuebles en construcción) o en compras financiadas directamente con la constructora.
Este documento permite al comprador ocupar o reservar la unidad antes de la escritura, pero no transfiere la titularidad en el Registro de Imóveis.
Su validez depende de que, al finalizar los pagos, se formalice la escritura pública.
El boleto otorga derecho de posesión, no de propiedad, hasta que el proceso esté concluido.
3. Riesgos y precauciones
Para el inversor extranjero, comprender esta diferencia es fundamental.
Mientras se posea solo un boleto, la propiedad no figura a nombre del comprador en el registro oficial.
En caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador puede exigir judicialmente la escritura, aunque el proceso puede ser más extenso.
Por eso, antes de firmar un boleto, es indispensable confirmar que el emprendimiento esté debidamente registrado en cartorio con su memorial de incorporação y matrícula del terreno.
4. Cuándo se usa cada uno
La escritura pública es obligatoria en toda compra de inmuebles terminados, pagos al contado o financiados por instituciones bancarias.
El boleto de posesión se emplea principalmente en proyectos en preventa o compras directas con la constructora, donde los pagos se realizan en cuotas durante la obra.
Una vez finalizado el pago, se firma la escritura pública y se registra la transferencia definitiva.
5. Conclusión
La diferencia entre poseer y ser propietario es esencial para invertir con seguridad.
El boleto de posesión puede ser una etapa válida dentro del proceso de compra, especialmente en proyectos al pozo, pero la verdadera garantía jurídica solo llega con la escritura pública registrada en cartorio.
Comprender esta distinción permite al inversor extranjero tomar decisiones informadas y planificar con claridad el momento en que su inversión quedará plenamente respaldada por la ley brasileña.