ROI vs. valorización: cómo calcular la rentabilidad

Cuando se habla de inversiones inmobiliarias en Brasil, dos conceptos aparecen con frecuencia: ROI (retorno sobre la inversión) y valorización del inmueble. Aunque suelen confundirse, miden aspectos distintos de la rentabilidad y conviene calcularlos por separado.

1. ¿Qué es el ROI?
   El ROI mide el rendimiento anual generado por el inmueble, principalmente a través del alquiler, en relación con el capital invertido. Se expresa como porcentaje anual.
   Fórmula: ROI = (Ingresos netos anuales ÷ Valor total invertido) × 100.
   Ejemplo orientativo: si una propiedad genera 36.000 reales netos al año y se compró por 500.000 reales, el ROI es 7,2 % anual. Este indicador permite comparar el inmueble con otras alternativas financieras.

2. ¿Qué es la valorización?
   La valorización es el aumento del valor de mercado del inmueble con el tiempo. Depende de factores como ubicación, infraestructura, demanda y desarrollo urbano.
   Fórmula: Valorización = (Valor de venta – Valor de compra) ÷ Valor de compra × 100.
   Ejemplo orientativo: una unidad adquirida en preventa a 300.000 reales y valorada en 420.000 reales al final de la obra tuvo una valorización del 40 %.

3. Diferencias clave
   • El ROI mide flujo de caja anual; la valorización mide el aumento patrimonial.
   • El ROI se materializa mes a mes con el alquiler; la valorización se concreta al vender o tasar el activo.
   • Son complementarios: un inversor puede aceptar un ROI más bajo si proyecta alta valorización, o priorizar ingresos estables con valorización moderada.

4. Ejemplo combinado
   Compra por 400.000 reales. Ingreso neto anual de 28.000 reales (ROI de 7 %). Cinco años después, valor de mercado de 560.000 reales (valorización del 40 %). En este caso, el rendimiento total proviene tanto del flujo de alquiler como de la apreciación del activo.

5. Cómo usar ambos indicadores en la decisión
   • Definir objetivo principal: ingreso mensual (ROI) o crecimiento patrimonial (valorización).
   • Elegir tipología y ubicación acordes: barrios con demanda comprobable y servicios sostienen mejor ambos indicadores.
   • Gestionar profesionalmente: mejora ocupación, tarifas y preserva el estado del activo, impactando positivamente el ROI y la valorización futura.

   Conclusión
   Para evaluar una inversión inmobiliaria en Brasil conviene mirar ROI y valorización en conjunto. El primero ordena el flujo de caja; la segunda protege y multiplica el patrimonio en el tiempo. Florianópolis destaca por combinar buenos niveles de renta anual con perspectivas sólidas de valorización.

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