Al evaluar una inversión inmobiliaria en Brasil, no basta con calcular el ingreso bruto del alquiler o la valorización del inmueble. Lo que realmente importa es la rentabilidad neta, es decir, lo que queda en manos del inversor después de cubrir todos los costos de mantenimiento, gestión e impuestos.
1. Rentabilidad bruta vs. neta
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Rentabilidad bruta: se calcula dividiendo los ingresos anuales por el valor del inmueble.
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Rentabilidad neta: descuenta gastos como condominio, IPTU, mantenimiento, comisiones de plataformas o administración.
En Florianópolis, la rentabilidad bruta promedio de alquiler residencial se encuentra entre 5 % y 7 % anual, según datos de mercado de 2024/2025. En renta turística, puede superar ese rango, aunque los costos de operación también son mayores.
2. Principales costos a considerar
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IPTU (impuesto anual): varía según la ubicación y el valor fiscal del inmueble. En departamentos de gama media suele estar entre 1.000 y 2.000 reales por año.
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Condominio: gasto mensual de edificios o condominios cerrados, que en Florianópolis promedia entre 400 y 600 reales en unidades estándar, y más en edificios premium.
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Mantenimiento: reparaciones, mobiliario y reposiciones periódicas.
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Gestión de alquiler:
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En renta fija: comisión de inmobiliaria (un mes de alquiler al inicio del contrato y, en algunos casos, un porcentaje mensual por administración).
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En renta turística: comisión de plataformas como Airbnb o Booking (15 % a 20 % sobre reservas) y costo de limpieza.
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Vacancia: períodos en los que el inmueble no está alquilado, más frecuentes en alquiler turístico fuera de temporada.
3. Ejemplo en renta fija
Un departamento de 600.000 reales alquilado por 3.000 reales al mes:
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Ingreso bruto anual: 36.000 reales.
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Gastos estimados: condominio 6.000 reales + IPTU 1.500 reales + mantenimiento 1.500 reales.
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Rentabilidad neta: 27.000 reales al año, equivalente a 4,5 % sobre el valor del inmueble.
4. Ejemplo en renta turística
El mismo departamento ofrecido en plataformas de temporada:
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Ingreso bruto estimado: 50.000 reales al año.
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Gastos estimados: comisión de plataforma 8.000 reales + limpieza 6.000 reales + condominio 6.000 reales + IPTU 1.500 reales + mantenimiento 2.500 reales.
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Rentabilidad neta: 26.000 reales al año, equivalente a 4,3 % sobre el valor del inmueble.
En este escenario, la renta turística exige más gestión y tiene riesgo de vacancia en baja temporada, pero puede superar estos ingresos si el inmueble está muy bien ubicado y logra alta ocupación en verano.
5. Factores que impactan en la rentabilidad
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Ubicación: propiedades en barrios de playa o zonas con infraestructura consolidada atraen mayor demanda.
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Tipo de alquiler: contratos residenciales ofrecen estabilidad; el alquiler turístico puede generar picos de ingresos.
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Gestión profesional: una buena administración puede mejorar la ocupación y la rentabilidad neta.
6. Conclusión
La rentabilidad neta en Florianópolis suele oscilar entre 4 % y 6 % anual, dependiendo del tipo de alquiler, la ubicación y la gestión del inmueble.
La clave es considerar todos los costos asociados antes de invertir. Con una planificación realista, el inversor extranjero puede aprovechar tanto el ingreso por alquiler como la valorización sostenida del mercado inmobiliario brasileño.