Cuando se habla de inversiones inmobiliarias en Brasil, dos conceptos suelen aparecer con frecuencia: ROI (retorno sobre la inversión) y valorización del inmueble. Aunque a veces se confunden, representan formas distintas de medir la rentabilidad y es importante que el inversor extranjero comprenda bien cómo calcular cada una.
1. ¿Qué es el ROI?
El ROI mide el rendimiento obtenido a partir de los ingresos generados por el inmueble, principalmente a través de alquileres. Se expresa como un porcentaje anual sobre el valor invertido.
Fórmula básica del ROI:
ROI = (Ingresos netos anuales ÷ Valor total invertido) × 100
Por ejemplo, si un departamento en Florianópolis genera 36.000 reales al año en renta neta y el inversor lo adquirió por 500.000 reales, el ROI es:
ROI = (36.000 ÷ 500.000) × 100 = 7,2 % anual
Este cálculo permite comparar el inmueble con otras inversiones, como bonos, acciones o depósitos bancarios.
2. ¿Qué es la valorización?
La valorización es el aumento en el valor de mercado del inmueble con el paso del tiempo. No depende del flujo de alquiler, sino de factores como ubicación, infraestructura, demanda y desarrollo urbano.
Por ejemplo:
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Un departamento comprado en preventa a 300.000 reales que en la entrega vale 420.000 reales tuvo una valorización del 40 % en ese período.
Valorización = (Valor de venta – Valor de compra) ÷ Valor de compra × 100
3. Diferencias clave
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ROI mide el dinero que entra año a año gracias a la renta.
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Valorización mide cuánto aumenta el valor patrimonial del activo en el tiempo.
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El ROI se siente en el flujo de caja; la valorización se concreta al vender el inmueble.
Ambos indicadores son complementarios: un inversor puede aceptar un ROI más bajo si espera una alta valorización futura, o buscar ingresos estables aunque la valorización sea más moderada.
4. Ejemplo combinado
Un inversor adquiere un apartamento por 400.000 reales:
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Lo alquila y obtiene un ingreso neto de 28.000 reales al año, es decir, un ROI del 7 %.
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Cinco años después, el inmueble se valora en 560.000 reales, lo que representa una valorización del 40 %.
En este caso, el inversor ganó tanto por flujo de alquiler como por el aumento en el valor de mercado, logrando un rendimiento total muy superior al de una inversión que solo entrega uno de los dos beneficios.
5. Conclusión
Para evaluar una inversión inmobiliaria en Brasil es fundamental mirar tanto el ROI como la valorización.
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El ROI garantiza flujo constante y comparaciones con otras alternativas financieras.
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La valorización protege el patrimonio y multiplica el capital en el tiempo.
El equilibrio entre ambos factores es lo que convierte a Florianópolis en un destino atractivo para el inversor extranjero: buena renta anual y valorización sostenida a largo plazo.